蘋論：內地樓市泡沫控制不了

多隻內房股出現多底! eg 813, 可以搏反彈了~

Appledaily 2010年04月20日

先是官員出口術，從財金官員到總理溫家寶都在說樓市特別是一線城市樓市過熱，要好好調控一下。結果，內地樓市冷不了幾天，樓價就恢復上升，炒賣的情況有增無減。

接着中央政府開始真正出招，包括要求部份國企、央企退出房地產市場及促使銀行限制第二套房的貸款。結果，內地大、中城市出現一塊又一塊地王；樓價屢創新高，上月份七十個大中城市房價按年上升接近一成二，比二月份的百分之十點七高；發展商更可以臨時加價，逼排隊買樓的小業主接受。

到上星期五，中央政府再出招，要求一些樓價過熱地區停止批出第三套房的貸款，停止貸款予非本地居民買樓等。並有消息指政府還有其他政策將會陸續推出，包括徵收房產稅、炒樓稅、提高存款準備金以至加息……等。從中港市場昨天大幅下跌來看，至少市場人士都相信北京政府今次不是出口術，沒有三心兩意，而是真切希望令內地樓市降溫，避免房地產泡沫進一步膨脹。問題是內地樓市過熱有強固的結構性因素及心理因素支持；加上內地樓市透明度甚低，易受操控，中央政府即使真的拿出加息或抽緊銀根的重招也不足以戳破內地樓市只升不跌的神話。

首先應該看到，樓市好壞直接影響地方政府、地方大企業以至不少國企的成敗與利益。對省、市、縣政府來說，樓價高意味土地收入高，意味地方政府財政健全，意味市道興旺，意味流轉的資金越來越多，意味政府有餘錢可以大興土木或派福利。事實上土地相關收入已佔不少地方政府每年收入的兩成以上，一旦打擊樓市成功，樓價下跌，這些好處登時縮水甚至一掃而空。

而對國企及地方企業來說，樓價越升越有等於盈利不斷增加，等於有能力擴大經營規模，等於股價節節上升，等於跟中央政府討價還價時更有力量。假如出重招打擊樓市，破壞了升市的預期，這些「着數」、盈利很快消失，股價拾級而下，管理的「老總」們風光不再。

即使對中央政府不少官員包括最高層官員來說，樓市保持暢旺也是利多於弊的。房地產是一個牽連非常廣泛的行業，水泥、建材、運輸、家電生產等行業固然跟房地產息息相關，銀行、法律、商業服務、裝修、室內設計、建築師等同樣跟樓市共榮共枯。要是調控樓市過度或打殘了樓市，推動經濟增長的火車頭將會失去動力，要說保持百分之八至十的高增長將變得不可能。顯而易見，講究政績，希望憑政績更上一層樓或躋身政治局的官員都不大願意真的出重招推低樓價，打擊樓市炒風的。

除了從中央到地方，從國企到民企的利益鏈層層緊扣外，內地樓市要升不跌還有一種非理性亢奮情緒在背後支撐着。經過二十多年的快速經濟增長，經過亞洲金融風暴及全球金融海嘯的考驗，中國經濟似乎已變得百毒不侵，中國政府已變成能人所不能的超人政府，可以扭轉任何逆境，可以不斷創造奇蹟。情況比八十年代的日本有過之而無不及。既然中國已成了不斷「生金蛋的巨龍」，還有甚麼比中國的土地樓房更安全、更有保證的投資呢？還有甚麼比中國的土地樓房更值錢的呢？事實上中國內部已出現這種盛世的亢奮情緒，中國的投資市場特別是樓市已出現這種越升越有、只升不跌的亢奮情緒，這也是不少人包括一般市民拚命入場買樓的根本原因。以日本及香港的經驗來看，只要投資者及一般買家有這種對樓市的非理性亢奮，政府不管出甚麼招也只能令樓市暫時降溫，也只會被視為趁低吸納的良機。

只有打破樓市只升不跌的預期，內地樓市泡沫才會消失。可是，中央政府官員有這樣的膽識與決心嗎？

盧峯
周一至周六刊出